房地产行业竞争正进入“高手过招”时代。
截至7月15日，据同花顺统计数据显示，按照证监会行业分类，沪深两市共计39家上市房企披露2019年中期业绩预告，包括扭亏企业在内，16家房企业绩预喜，占比达41%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有15家，占比不足四成，剔除数据不确定性房企，16家亏损，其中8家是首亏。
值得一提的是，这39家房企中大多数是中小房企，但也有泰禾集团等销售规模达千亿元量级的房企，可以折射出行业整体情况。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2019年上半年，行业分化现象进一步加剧，业绩变化可谓“喜忧参半”，中小房企亏损面扩大，部分大中型房企盈利情况较好，尤其泰禾集团、蓝光发展等第二梯队房企表现突出，有助于强化投资者对此类房企的市场信心。
泰禾等三家净利增幅超40%
在已发布2019年中期业绩预告的39家房企中，剔除8家无法提供业绩增长或下滑幅度数据的企业，实现业绩增长的房企不足一半，可谓“喜忧参半”。
从预告净利润下限来看，在已公布具体数据的39家企业中，10家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比达26%;预告净利润变动幅度超过100%的房企达7家，这意味着少数房企净利润将翻倍。
《证券日报》记者注意到，大型房企盈利总额排位依旧靠前，净利润超过10亿元的房企目前有6家，其中预告净利润变动幅度超过40%的为金科股份、泰禾集团和蓝光发展。
以泰禾集团为例，据其公告显示，2019年上半年，预计公司归属于上市公司股东的净利润在13.7亿元—15.7亿元之间，比上年同期增长40.04%-59.97%
关于业绩变动的原因，泰禾集团称主要有两个方面，一是报告期内公司房地产项目开发规模正常增长，2019年上半年可确认销售收入高于上年同期致使利润增长;二是报告期内部分房地产项目引入合作方，进行股权合作，因股权转让确认投资收益高于上年同期。
此外，从泰禾集团近年来的拿地投资逻辑或也透露出一些重要信心。2017年初，泰禾集团董事长黄其森称，不会去拿“地王”。事实上，自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来，泰禾集团在拿地方式上几乎上演了大反转，不再去公开市场当“拿地大哥”，而是通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备。
土地成本降低后，尽管市场动荡，甚至一线城市新房入市价格被限制，但瞄准做4亿中产人群生意的黄其森，多年来聚焦于布局改善型和高端产品线，平均销售单价一路走高。中泰证券分析师倪一琛表示，泰禾集团2018年住宅结算均价高达2.25万元/平方米。此外，得益于高毛利项目结算，公司2018年全年毛利率达到30%以上，带动净利润率增加3个百分点以上。
除了降低土地成本投入进而提升利润空间，依靠股权转让增厚净利润收入，也是今年上半年有些房企增收的原因之一。比如，泰禾集团出售多个项目部分股权引入合作方，进而获得投资收益;海航投资业绩增长超过100%的原因之一也是股权转让所致。
正如严跃进所言，2019年上半年结算的项目多是2017年以来拿地的项目，有些房企在这一期间拿到的便宜地块，结算利润较高;但一些处在爬坡求规模扩张阶段的房企却在前两三年间频繁拿下高价地，导致利润率水平差，接下来日子可能比较困难，不排除出让项目的可能性。
地产“小年”仍存机会
今年上半年，《证券日报》记者与多位房企高管交流后获悉，业界普遍认为今年仍旧是房地产行业的“小年”，但“小年”中藏有机会。上半年，苏州、西安等部分二线城市市场上行，有些企业抢得了销售窗口期，已经回笼不少资金，预计下半年有些城市政策层面或许有所放松，多数开发商将在下半年集中推盘。
克而瑞统计数据显示，2019年上半年，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。同时，2019年整体的预期货值去化率降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。该机构预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。
“对于房企下半年的排兵布阵，在加快推货的同时，还要注意提高回款率。”有业内分析人士表示，即使利润率有所下滑，但回款到位，还可抓住窗口期拿地，企业则能继续发展。
实际上，目前来看，不管是龙头房企还是中小房企，都非常注重现金回笼情况。以泰禾集团为例，上半年启动“抢收”计划后，在北京的两个“大院系”项目即斩获113亿元销售额。从数据上看，北京新建商品住宅市场一年的网签销售额约为400亿元，半年则相当于200亿元，这意味着泰禾上半年完成的销售业绩占据了北京新建商品住宅市场一半的份额。
由此可见，“小年”中的机会仍在，能抓住这些机会的房企市场份额将进一步提高。
克而瑞统计数据显示，今年上半年，TOP50房企权益金额门槛升至217.8亿元，门槛增幅最高达6%;TOP30房企和TOP100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。而TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，可见龙头房企继续保持稳健高质量发展。
至于下半年的整体市场走势，克而瑞预计称，“2019年将是房地产市场销售‘小年’。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大”。
