普宅标准五年未变 政策初衷难落实
法治周末记者 肖莎
众所周知，每一个新楼盘都会找出打动客户的卖点：比如地理位置好、小区配套优、精装质量上乘等。
在今年北京限竞房(房屋土地出让时政府限制了房屋销售最高价，在此基础上开发商竞价)市场上多个项目贴身肉搏的背景下，龙湖地产位于房山区的某项目的卖点之一“另辟蹊径”：首期开盘产品，部分三居符合北京的普通住宅标准，总价约281万元。
根据北京现行的规定，普通住宅与非普通住宅相比，首付比例低，缴纳的契税费率低。
如果一个购房者是首次购房，购买的普通住宅为新房时，契税为总价款的1%或1.5%，首付比例为35%，若购买的是非普通住宅，契税为总价款的3%，首付比例为40%;如果购房者购买的新房是二套房，那普通住宅的首付比例为60%，非普通住宅的首付比例为80%，相差20%。
“普通住宅和非普通住宅对于购房者而言，资金压力是不同的。”合硕机构首席分析师郭毅告诉法治周末记者，各地制定普通住宅标准并对普通住宅给予税收优惠，其目的是为了市场调控，保护刚需刚改人群，但北京现在施行的标准制定于2014年，近5年来市场已经发生了很大变化，5年前的标准使得政策制定的初衷无法很好落实。
北京房屋均价五年内近乎翻番
普通住宅标准始终未变
公开资料显示，全国各地的普通住宅标准都是在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)下发后陆续制定的。
在这份发布于2005年的通知里，有如下内容：明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。为了合理引导住房建设与消费，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
北京依据当地市场的实际情况，在制定普通住宅标准后，于2008年、2011年、2014年作了调整，2014年至今该标准未做更新。
2014年，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局发布的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》提到，本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
具体而言，属于普通住宅的范畴是，除了满足容积率和面积标准外，价格需要满足：五环内，单价在39600元以下或总价在468万元以下，五环至六环，单价在31680元以下或总价在374.4万元以下，六环外，单价在23760元以下或总价在280.8万元以下。
这一标准是根据当时的房屋市场状况制定的。然而5年间，北京的房价已经发生了很大变化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者提供的数据显示，北京市住宅的成交单价已经从平均24819元/平方米，变成46801元/平方米。
从北京市住建委官方网站查询今年取证的限竞房项目来看，能够满足普通住宅的小区寥寥无几，部分小区的中小户型房源因为总价低，才属于普通住宅。
“也因而，龙湖地产在推广项目时，才会把部分房源属于普通住宅作为卖点，毕竟在当前市场上符合普通住宅标准的新房相对少，普通住宅能减少不少资金压力。”严跃进说。
以龙湖上述项目为例，按照现有标准，一套70平方米的房子，当总价为280万元时，作为首套房，该房屋符合现行普宅标准，首付比例35%，契税比例1%;一旦总价上调2万元，那么同样的房屋就变成非普通住宅，首付比例上调5%，契税比例为3%。
普宅和非普宅的首付相差约13万元，契税差别约5.6万元，对于一个刚需人群而言，普宅能够减少的现金资金压力将近20万元。
专家称普宅标准应动态变化
现在是否是调整的好时机
郭毅认为，普通住宅标准应该是根据市场变化动态及时调整，而按照当下的标准，结合当下的市场状况，能享受到普通住宅利好的新项目并不多，因此建议当下北京的普宅标准应该比现有范围有所扩大。比如五环外的很多限价房项目都远超过普宅标准规定的单价，而真正购买这部分房子的人就是刚需和刚改人群，他们的收入相对来说并未达到很高的标准，这一部分人应该在税费优惠上予以倾斜，如果不改变标准，这部分人群的税费和首付压力会增加不少。
“而且普宅标准不是只能涨不能跌，应随着市场节奏下调或上调。”郭毅补充道。
至于普通住宅的调整周期，郭毅认为应尽量缩短，一个季度甚至半年、一年调整一次都可以，5年没调整时间过长，当下的市场现状已经发生改变，按照原标准执行的话，政策最初制定的初衷就无法实现。
在制定普通住宅标准时，应该考虑哪些因素，才能很好地平衡市场调控和保护刚需刚改之间的关系?
上海中原地产市场分析师卢文曦对法治周末记者分析，普通住宅的标准应该多维度制定，除了面积、价格之外，还要考虑不同类型房屋的市场占比，真正做到保护刚需。
郭毅对此表示同意，她建议在制定普通住宅标准时，应该考虑到整个市场上的成交情况和成交比例，看一看既往成交中，哪一类的成交比重比较高，那么这一部分交易应该是受到保护的，至于这一部分成交中有多少比例应当受到税收优惠，可以再做考虑。
“假设2018年四环到五环区间有50%的成交总价在500万元以内，单价在6万元以内，那我认为这个区间里相当一部分比例的购房者应当享受税收优惠。”郭毅说。
在接受法治周末记者采访时，虽然卢文曦也赞同普通住宅标准应该动态跟踪动态调整，但他认为现在可能不是调整普宅标准的好节点。
卢文曦的理由是：现在房地产市场好不容易平稳了，调整标准可能引起市场波动。尤其是二手房市场，当下买卖双方需要支付的税费均由买方承担，如果普通住宅标准调整了，部分买家按照原来的市场价支付税费会低一些，可能会有一些卖家因此上调价格，以“享受政策利好”，而这不是政策制定者想要看到的。
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天津市的普通住房标准
从2010年3月1日起，天津上调普通住宅价格标准。界定普通住宅价格标准调高后，购房者可以享受相应的税收优惠。
一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税;二是个人购买90平方米(含90)至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税;三是个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。
个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为5%，再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。
上海市的普通住房标准
自2014年11月20日起，上海市执行新的普通住房新标准。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)等相关规定，经上海市政府同意，调整本市普通住房标准事宜。
可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
一、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
二、单套建筑面积在140平方米以下;
三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
重庆市的普通住房标准
2011年上半年，重庆市发布《关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》中，将重庆市的房地产土地增值税预征率分为三档：普通标准住宅预征率为2%;非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%;独栋商品住宅预征率为5%。
之前，判定普通住宅有三个条件：单套最大建筑面积在144平方米或者套内面积为120平方米;而住宅小区的建筑容积率在1.0以上;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价的1.4倍以下的住房。三个条件同时满足时才能享受2%的土地增值税预征率。这个判定条件并未对住房的交易价格作明确规定。
