原标题：变身两房两厅 小公寓受青睐
在楼市调控政策持续影响下，投资需求减少，自住需求增加。特别是在限购政策影响下，部分购房者选择商业公寓自住兼投资使用，商业公寓产品也不再仅追求单纯的投资价值，而是不断改良以适应购房者过渡型自住需要，增加了更多的居住功能。
记者发现，不少商业公寓改良了厨房、洗手间、餐厅等居住功能，提高舒适度，即使是35平方米也可改造成两房产品，拥有独立厨房和干湿分离洗手间，向住宅功能靠拢。
厨房可炒菜做饭
近几年来，东莞商业公寓盛行，公寓面积越做越小。其中LOFT商业公寓因为面积小、赠送面积大，总价低，实际使用率高，因此受到了市场的欢迎。4月21日，位于塘厦新城中心的卓越华堂时光营销中心和样板房开放，推出了35~55平方米的两三房LOFT公寓产品，因为其实用的居住功能而引起市场的关注 。
35平方米打造的两房小公寓虽然并不是目前东莞市场上最小的公寓产品，但却是目前东莞居住功能最齐全完善的小公寓产品之一。记者在现场看到，35平方米的小公寓做成两房两厅一厨一卫，洗手间干湿分离，厨房有独立的房间，可以炒菜做饭。
记者在踩盘时了解到，在大多数的商业公寓当中，由于面积小，洗手间往往隐藏在门后，只有仅容一人转身的位置，厨房则大多放在走廊，或者是开放式厨房，放在角落，仅适合简单煮东西，并不适合中式的炒菜做饭，因此实际居住的舒适感并不高。
而除了厨房外，这套35平方米两房两厅的小公寓还在厨房门口位置配备了可收缩的双人餐桌，成为一个小小餐厅，楼上则是两个房间。与以往小户型公寓相比，舒适度大大增加。
其55平方米的三房两厅两卫户型的居住功能更强，楼上楼下各一个卫生间，楼下一个房间，楼上两个房间，入户玄关是刚需户型常用的鞋柜收纳和穿衣镜，右手边是独立的小厨房，餐厅、客厅面积虽然不大，但也满足了日常生活所需功能。
“微型”公寓更受购房者喜爱
除了临深的塘厦等区域公寓产品多外，中心城区的公寓楼盘也十分盛行。
最近位于东城的万科皇马郦宫也推出45~60平方米的商业公寓。其中45平方米打造两房两厅，也有可以炒菜做饭、有独立空间的厨房，方便居家做饭使用。入门是餐厅兼小书房，可以移动的餐桌，可供多人聚餐使用。客厅小巧精致，有着4.5米的层高，提高舒适度。厨房外还有个小阳台可以晾晒衣服。
自东莞住宅限购后，东莞商业公寓产品不断推陈出新，吸引刚需购房者。而面积越小，总价越低，小公寓就越受购房者喜爱。记者在东城一个纯公寓楼盘碧桂园苹果踩盘时了解到，该楼盘此前推出28平方米小两房和43平方米两房商业公寓，其中28平方米小两房较43平方米的两房更为热销。
东莞中原战略研究中心也表示，从去年公寓供求关系来看，去年东莞公寓供需主要集中在50平方米以下的产品,占比合计约7成。“微型”公寓逐步成为市场的供求热点。一方面,该类产品户型小，总价低，投资压力相对较小，客户接受度高，去化速度快，利于房企迅速回笼资金;另一方面,商业公寓首付普遍在五成左右，贷款年限最长为10年，因此控面积、控总价为市场主流及趋势。
此外，东莞中原战略研究中心还介绍，从去年小公寓成交价格来看，临深片区公寓价格坚挺，中心城区公寓则回调最快，其中城区以本土客群投资为主。记者了解到，在临深片区，则出现了部分购买商业公寓自住的深圳购房者。在东南临深片区，塘厦的公寓产品最多，成交量也最大。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，通过2018年公寓各面积段供应、成交、库存的分析占比发现，35平方米以下的产品为市场供求主力，占比均达三成以上，库存量仅占18%，为市场热销主力;50平方米以上产品库存占比高于成交占比，明显滞销。东莞中原战略研究中心介绍，主要是因为商业公寓投资热度下滑，小户型总价低的产品更受投资客青睐，同时商业公寓首付高，贷款年限短，大户型产品投资压力相对较大，客户接受度低。
此外，从公寓总价段来看，40万~60万元的总价段为公寓成交的热点区间，占比达32%;其次为60万~80万元，占比达22%。合计占比达54%。
提醒：购买小公寓，除了户型还要看地段
作为一种天然带着投资属性的产品，商业公寓除了可自住外，还要考虑其投资价值问题。记者总结了购买小公寓的一些注意事项，供您参考。
一、除了看户型外，还要了解楼盘所在地段位置、周边配套如何，地铁口物业、交通便利的中心区域、周边办公人口多，写字楼多的区域、商业配套齐全(特别是大商业体周边)的区域甚至是名校周边区域等等，拥有较多的人气的区域更便于出租，公寓租金也会更高。
二、由于目前东莞商业公寓供应量非常大，在较长一段时间内，一些位置较偏，人气不足，配套不理想的区域，出租和出售都不理想，公寓的投资价值就会比较低。
三、在选择户型上，自然是面积越小，房间越多，投资回报率越高。因此，“微型”公寓也成为了东莞公寓市场成交的主角。
四、公寓首付五成，一般可贷款10年，虽然不会影响购房名额，但是如果没有还完贷款，同样对贷款额度会造成影响。当然，如果暂时买不起住宅，这种改良过的居住型公寓短期过渡自住兼投资，是一种不错的选择。
五、同时要注意的是，市场上的商业公寓也有其不可避免的劣势，比如不纳入学区房，受到户型设计影响往往没有阳台，一些公寓甚至采光不够等，因此需要购房者到各个楼盘现场直接感受、进行对比。
